Под крышей центра (Ежемесячная колонка в Ресторанных Ведомостях, июль 2016)

Последние годы рестораторы все чаще рассматривают торговые центры в качестве площадки для размещения своих заведений. Если раньше они были прерогативой сетевых проектов, то сейчас в торговые центры активно входят одиночные рестораны. Стереотип о том, что в торговых центрах не может быть расположен приличный ресторан, практически сошёл на нет.

На первый взгляд преимущества работы с торговыми центрами очевидны. С ресторатора снимается огромное количество проблем, связанных с эксплуатационными вопросами: уборка прилегающей территории, вывоз мусора, круглосуточная охрана, текущий ремонт здания и многое другое. Есть и другие бонусы: не надо согласовывать вывески с муниципальными органами, большое количество парковочных мест и т.д. Торговый комплекс сам тратится на развлекательные мероприятия для посетителей, рекламные акции. Ну и самое главное – центр сам генерирует поток гостей, который остается только обслужить и заработать деньги.

Но работа с ТЦ кажется выгодным только на первый взгляд. К сожалению, арендные отношения с торговыми комплексами имеют огромное количество подводных камней, способных «потопить» ресторан.

Начинаются трудности на этапе заключения первичного договора аренды. Ресторатор получает 150-200 страниц текста, подготовленного профессиональными юристами полностью в пользу торгового центра. В 90% случаев он просто не может разобраться в этом документе и не замечает ловушек, которые ставят арендатора в крайне невыгодное положение. Попытки обратиться в какую-нибудь юридическую контору, как правило, ничего не дают. Далекие от ресторанного дела юристы просто проверяют правильность языка договора и пропускают заложенные потенциальные риски. Для примера: абсолютное большинство договоров аренды содержат пункт, по которому в случае пяти нарушений арендатором правил торгового центра арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Одним из таких правил в договоре предусмотрено нахождение сотрудников в арендуемых помещениях обязательно в фирменном бейдже с указанием имени и должности. То есть арендодатель может обнаружить пять ваших работников, уже снявших бейджи перед уходом со смены, зафиксировать данное нарушение и разорвать договор.

Зачастую в договоре прописано, что в случае расторжения договора арендатор обязан не только оставить обеспечительный платеж в размере нескольких месяцев аренды как штраф за нарушение, но и заплатить ряд дополнительных неустоек. Фактически арендодатель получает возможность в любой момент избавиться от арендатора, получив на выходе отремонтированное помещение. Кроме того, арендатор отвечает за любые проблемы, которые произошли по его вине, - от лопнувшей трубы до закурившего в коридоре грузчика.  В то время как арендодатель почти ни за что не несет ответственности. У крупных управляющих компаний в договорах не предусмотрено прекращение арендной платы, даже если торговый центр по техническим причинам перестает функционировать. Получается, что в этот момент у ресторана не только начинают портиться продукты и «капает» зарплата персонала, но он еще и продолжает оплачивать  арендную плату и эксплуатационные расходы.

Это еще цветочки, по сравнению с тем, с чем сталкиваются рестораторы по окончании пятилетнего договора аренды. Чаще всего договор не пролонгируется, и арендатор не имеет преимущественного права перед другими претендентами на это помещение. Фактически заключается новый договор. За пять лет отношений арендодатель хорошо изучил выручку ресторана - ведь одним из условий договора был ежемесячный отчет об обороте. И теперь владельцы ТЦ на вполне законных основаниях могут объявить не рыночную арендную ставку, а ту, которую, на их взгляд, ресторатор может потянуть. Это выглядит полным абсурдом, но зачастую раскрученный ресторан идет на такие условия и выплачивает практически всю полученную прибыль. Ресторатор, принимая подобное решение, встает перед выбором: либо уходить, бросая бизнес, оставлять оборудование, нести расходы по выплатам компенсаций уволенным сотрудникам, восстанавливать помещение до его первоначального состояния, как указано в договоре аренды, либо остаться, но хоть немного зарабатывать.

Порой в договоры включают совершенно кабальные пункты. Мне приходилось сталкиваться с договорами, где прописана для арендодателей возможность расторжения в одностороннем порядке без объяснения причин.

Приход новой управляющей компании в ТЦ может стать серьезным испытанием для арендаторов. Новые назначенцы пытаются продемонстрировать адекватность и необходимость своего появления. Хорошо, если будут просто отменены старые договоренности и вернутся правила работы с применением всех предусмотренных договором аренды штрафных санкций. Гораздо хуже, когда управляющая компания внедряет новую «креативную» концепцию в торговом центре и просто выбрасывает ненужных ей арендаторов. Совсем недавний пример – московский «Метрополис». 
Бешеная коррупция процветает на всех уровнях многих ТЦ. Руководители арендных отделов требуют откатов за продление договоров. Рядовые сотрудники ждут конверты за утверждение проектной документации, за то, что закрывают глаза на какие-то неизбежные нарушения. Дополнительные взятки просит маркетинговый отдел за получение рекламных мест, включение ресторана в рекламные акции ТЦ. Все об этом знают и говорят, но ничего, по сути, не меняется. Все жалобы уходят в никуда.

Конечно, вышесказанное относится не ко всем торговым центрам и, конечно, не ко всем ресторанам. Якорные крупные сетевики слишком выгодны комплексам, чтобы ставить их в подобные условия, да и отстаивать свои права они умеют гораздо лучше, чем одиночные рестораторы.

В силу того, что договоры между арендатором и арендодателем находятся в рамках гражданско-правовой отношений, у государства практически нет возможности урегулировать их. Я бы посоветовал начинающим рестораторам не торопиться откликаться на заманчивое предложение от торговых центров, помня, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Новости

Понедельник, 25 Сентября 2017 11:01 (GMT +4)

Двойной удар по кризису

Сергей Миронов и Олег Назаров представляют новый совместный

авторский семинар “ДВОЙНОЙ УДАР”. Семинар состоится 11 - 12 октября в Москве.