Простому магазину одежды где-нибудь на улице вполне достаточно стандартных витрин, потолков «Армстронг», минимума подведенных коммуникаций и дешевого торгового оборудования. Основной частью затрат для него станет закупка коллекции. Однако в солидном торговом центре такой номер не пройдет. Открытие магазина повседневной одежды обойдется в $1000–1500 за кв. м, включая товарный запас. Стоимость открытия ресторана на фуд-корте может достигать $3000 на кв. м — из-за большого количества сложного технологического оборудования. Так что создание магазина площадью 100 кв. м в торговом центре редко обходится дешевле $100 000, а ресторана быстрого питания площадью 100 кв. м — дешевле $300 000. И все равно эта сумма в результате оказывается меньше, чем открытие магазина в новом отдельном помещении. Сэкономить удается благодаря тому, что помещение в торговом центре предоставляется с черновой отделкой и выводами к основным инженерным системам, там работают службы охраны и уборки. А если вписаться в рекламную кампанию центра и организовать акции совместно с другими арендаторами, то можно уменьшить и затраты на рекламу.

НАГРЕТОЕ МЕСТО

Многие компании уже имеют опыт въезда в помещения, которые до них занимал другой арендатор. Обычному предпринимателю вполне подойдет доставшийся в наследство пол. Но несмотря на имеющуюся в б/у помещениях электропроводку и сантехнику, далеко не всегда въезд «на готовенькое» оказывается дешевле. Сети, трепетно относящиеся к фирменному стилю, почти всю оставшуюся от прежнего владельца отделку уберут и сделают свою «с нуля». Да и сами прежние арендаторы порой стараются вывезти из секции максимум возможного — даже сбивают плитку. Еще больше проблем возникает с инженерными коммуникациями. Хорошо, если у администрации торгового центра или прежнего арендатора удается заранее получить документацию на установленное оборудование, чтобы понять, насколько, например, система вентиляции соответствует стандартам сети. Иначе приходится принимать решение «вслепую», а потом тратить огромные деньги на переустановку. Иногда арендаторам, чувствительным к электропотреблению или режиму вентиляции, приходится полностью переделывать инженерные системы в уже работающем торговом центре. «Если до нас в помещении находился ресторан быстрого питания, то, конечно, въехать будет дешевле, однако системы вентиляции придется переделывать в соответствии со стандартами расположения и работы нашего технологического оборудования», — отмечает менеджер по развитию сети «Ростик'с» Денис Поляков. В общем случае магазину одежды дешевле въехать в помещение, где работал магазин одежды, аптеке — туда, где была аптека. А вот адаптировать помещения, где торговали непродовольственными товарами, под торговлю продовольственными или ресторан выйдет недешево. Въезжающему предпринимателю многие ремонтные работы, особенно шумные и пыльные, а тем более вывоз мусора и завоз оборудования и стройматериалов придется производить ночами, с соответствующим удорожанием услуг строителей. В приличную сумму может обойтись перенос перегородок. Например, в торговом центре «Парк Хаус» арендатору безвозмездно предоставили витрины, однако когда он решил расширить помещение, затраты в размере нескольких тысяч долларов легли уже на него.

Впрочем, переезд в помещение, где раньше работал другой арендатор, — это и повод сэкономить. Арендатор с хорошей репутацией или финансовыми показателями вполне может потребовать у управляющего скидку за так называемые неотделимые улучшения в виде частичной компенсации отделки. Например, сеть «Мир» часто получает компенсацию неотделимых улучшений в счет арендной платы в размере $50–200 за кв. м. В некоторых торговых центрах арендаторам компенсируют $10 за кв. м.

Полки НЕ ждут

Впрочем, «сесть» в функционирующий торговый центр по-прежнему трудно. Несмотря на то, что открывается их не так много, как хотелось бы, торговым сетям довольно часто приходиться въезжать в совершенно новое помещение. В этом случае расходы состоят из пяти крупных частей: закупки товара, оборудования, отделки помещения, рекламы и оплаты специалистов.

Основной статьей затрат является закупка и завоз товара. Магазины Sela тратят на это примерно $500 на кв. м. В магазинах «Мир» товары стоят в три раза дороже, чем, скажем, строительно-отделочные работы. Однако если магазин открывает франчайзи, головная компания может пойти навстречу и предоставить отсрочку платежа. Так, например, делают Adidas и Sela. Российским представительствам международных компаний приходится завозить коллекции из-за рубежа, на что необходимо дополнительное время и расходы на таможенное оформление или работу с транспортной компанией, занимающейся импортными операциями. Впрочем, многие компании не включают эти расходы в смету на открытие магазина, поскольку вопрос закупки товара курирует не служба развития сети, а непосредственно торговые подразделения. Кроме того, в отличие от оборудования или отделки, товар не имеет срока амортизации.

СТЕНКА НА СТЕНКУ

Следующей по значимости статьей затрат являются строительно-монтажные работы, проще говоря — ремонт помещения. В помещении, которое состоит из бетонных стен, потолков да вводов-выводов, нужно установить полы, потолки, витрины, системы кондиционирования и вентиляции, электропроводку, стены и архитектурные элементы, оформленные в фирменном стиле. У магазина Sela совокупные расходы на ремонт составляют от $100 до $150 на кв. м, у сети «Мир» — $200, а у «Ростик'с» — достигают $800. Впрочем, все зависит и от выбранного подрядчика. «Ростик'с», например, удается иногда снизить стоимость работ до $500 на кв. м и даже более.

Способы выбора подрядчиков существуют самые разные. Так, «Мир», открывающий магазины площадью 1500–2000 кв. м, постоянно работает с пятью подрядчиками. Среди них на каждый новый магазин компания проводит тендер. «Практика показала, что с новой компанией слишком долго приходится согласовывать объемы, расценки, требования к качеству и порядок работы, и слишком дорого обходятся допускаемые ею ошибки, — делится опытом директор по развитию сети »Мир« Андрей Ярошенко. — Постоянные подрядчики уже знают все требования и нюансы». Проводит тендеры среди подрядчиков и «Ростик'с». «К участию в тендере мы привлекаем средние по размеру компании, которые стабильно работают на рынке, в том числе местные», — рассказывает Денис Поляков. Небольшие магазины могут привлекать для работы и частные бригады, вплоть до гастарбайтеров. Главное, чтобы они не занимались строительными работами, на которые требуются лицензии. Многие быстро растущие сети для минимизации затрат имеют в своем составе «летучие» ремонтно-строительные бригады. Возможен и вариант, когда чистовую отделку и монтаж инженерных систем для арендатора выполняет строительная компания девелопера по его техническому заданию, нужно только заранее договориться.

Цена отделки зависит и от типа арендатора. Так, у детского развлекательного центра Crazy Park до 50% сметы уходит на создание системы кондиционирования и вентиляции. Это связано со спецификой бизнеса — помещения, где проводят время дети, требуют особенного микроклимата и интенсивного воздухообмена. «Торговый центр вряд ли пойдет на создание дорогостоящей системы вентиляции для вас за свой счет, — отмечает председатель совета директоров Crazy Park Евгений Малыгин. — Он лишь предоставляет вводы-выводы, а все остальное ложится на арендатора». Установка вентиляции в ресторанах «Ростик'с» тоже обходится дорого, поскольку там необходимо ставить жироуловители. Впрочем, небольшим арендаторам торговый центр вполне может предоставлять секции с уже готовой централизованной системой вентиляции, требуя за нее некоторую компенсацию, как и за единую систему пожаротушения.

ДОКУМЕНТЫ НА СТОЛ

Крупные арендаторы могут уменьшить свои затраты на ремонт, заранее предоставив проекты и технические задания девелоперу торгового центра. В этом случае документация арендатора будет учтена в общей документации торгового центра, пройдет согласования в ее составе, а значит, самому арендатору потребуется уже меньше согласований, да и проемы, колонны, вводы-выводы он получит там, где надо, а не «где получилось», что существенно сократит затраты на установку инженерных систем и оборудования. «Мир», например, во всех своих магазинах устанавливает спутниковую антенну для демонстрации работы телевизионной техники, а, следовательно, требует места на кровле, где эта антенна будет прикреплена. Да и обычному арендатору, как отмечает Филипп Капчиц, генеральный директор санкт-петербургского представительства Sela, выгоднее начать работу с торговым центром как можно раньше, до того, как он будет построен.

Управляющая компания при заключении с арендатором договора сама потребует предоставить дизайн-макет и чертежи, а возможно, и часть проектно-сметной документации. Но тогда будет уже слишком поздно пытаться вносить какие-то изменения в проект центра. Управляющему документы нужны для того, чтобы убедиться, что уровень оформления используемых материалов и отделки соответствует уровню торгового центра, материалы безопасны для покупателей и отвечают противопожарным и санитарным нормам. В некоторых торговых центрах, например, нельзя красить стены глянцевой краской, класть на пол линолеум или ковролин. На разработку проектной документации может уйти от $20 до $50 за кв. м. У крупных сетей в штате есть свои специалисты, однако не все они имеют необходимые лицензии. Привлекать внешних разработчиков многим сетям приходится и из-за очень высоких темпов роста, когда штатные сотрудники уже не справляются.

ДЕЛЕГАЦИЯ С ПРИЛАВКОМ

Все больших средств требует закупка торгового оборудования и его монтаж. Это связано с тем, что арендаторы используют все более качественную автоматику и для наладки уникального оборудования специалистов часто приглашают из-за рубежа. Поездка представителя столичной фирмы в Хабаровск тоже стоит дорого. Есть такое оборудование, например дорожки для боулинга, которое могут установить только московские специалисты, и их не так много — 3–4 компании. Все больше ритейлеров закупают оборудование только у сертифицированных поставщиков, зачастую зарубежных. Например, во всех магазинах Не de Bote — от Петербурга до Владивостока — установлены системы защиты от краж исключительно компании Certus.

Закупка и монтаж торгового оборудования для магазинов непродовольственных товаров обходится сегодня в $100–150 за кв. м, осветительного — в $30–60, систем безопасности и защиты от краж — в $20–40. Оборудование одной кассы стоит $1000–2000. У ресторанов львиная доля средств уходит на технологическое оборудование, поэтому, например, у «Ростик'с» при открытии точки в торговом центре 40–45% общей суммы затрат приходится на оборудование, значительная часть которого доставляется из США. Магазины бытовой техники «Мир» заказывают торговое оборудование у нескольких российских и немецких производителей, которые фурами везут его к магазину. Монтаж большинства видов оборудования осуществляется специалистами производителей. Например, поставщик светового оборудования высылает с товаром своего представителя для монтажа, поставщик систем безопасности — своего. Их проезд и проживание включаются в смету. И если окажется, что к приезду монтажников не готов, например, потолок или электропроводка, предпринимателю или торговой сети придется оплачивать дополнительные командировочные из своего кармана. «Чем дальше от головного офиса находится арендуемое помещение, тем дороже открытие», — резюмирует Филипп Капчиц.

ГРУППА ПРИКРЫТИЯ

При открытии магазина нельзя забывать и о таких несущественных по сумме, но важных расходах, как оплата услуг агентств по подбору персонала, привлечение ЧОП для охраны арендуемого помещения, заключение договора страхования, оформление отдельного юридического лица или филиала. Также потребуются средства на получение разрешений от СЭС, пожарной охраны, регистрацию кассового аппарата, а в некоторых регионах — и получение разрешения на торговлю. Администрация ТЦ может помочь сократить количество согласований. Так, например, в торговом центре к моменту отделки помещения уже согласована централизованная система пожарной защиты, и дополнительных согласований арендатору не потребуется. Правда, продуктовым магазинам и ресторанам придется отдельно получать разрешения от СЭС.

В зависимости от политики компании значительные средства могут быть потрачены на рекламу открывающегося магазина или ресторана, выкуп рекламных площадей на фасаде и внутри торгового центра. Кроме того, потребуется взнос на рекламную кампанию в честь открытия самого ТЦ — $10– 20 за кв. м. Изготовление красивой вывески, например, магазину Sela обходится в $5000. Франчайзи, открывающему магазин известной сети, придется вложить еще больше средств в оформление помещения в едином корпоративном стиле. На этом здесь не сэкономишь.

Александр Пыпин